अब ३ करोडभन्दा माथिको जमिन खरिद बिक्री गर्दा प्रमाणिकरण गर्नुपर्ने बाध्यता

काठमाडौं । ३ करोड रुपैयाँभन्दा बढीको घरजग्गा खरिद–बिक्री अब अनिवार्य रूपमा फर्म वा कम्पनीमार्फत गर्नुपर्ने सरकारी व्यवस्था कार्यान्वयनको निर्णायक चरणमा पुगेको छ ।

सरकारले उच्च मूल्यको घरजग्गा कारोबारलाई औपचारिक नियमनको दायरामा ल्याउने उद्देश्यसहित अघि सारेको यो नीतिले एकातिर बजारमा पारदर्शिता र उत्तरदायित्व बढाउने अपेक्षा गरिएको छ भने अर्कोतिर सुस्त अर्थतन्त्रका बीच थप कडाइले कारोबारलाई अझ दबाउने हो कि भन्ने आशंका पनि उठ्न थालेको छ ।

भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागका अनुसार घरजग्गा कारोबारका लागि इजाजत ९लाइसेन्स० लिन १ सय ९८ वटा कम्पनीले आवेदन दिएका छन् । सुरुमा ३० दिनका लागि खुलाइएको आवेदन अवधि दुईपटक म्याद थप गरी कुल ४५ दिनसम्म कायम गरिएको थियो, जुन गत मंसिर २७ गते समाप्त भएको थियो । यस अवधिमा आवश्यक कागजातसहित निजी क्षेत्रबाट उल्लेख्य आवेदन पर्नु सरकारको नयाँ व्यवस्थाप्रति चासो र तयारी दुवै रहेको संकेतका रूपमा हेरिएको छ ।

कम्पनीमार्फत कारोबार अनिवार्य, किन आयो यस्तो नीति रु

सरकारले २७ असोज, २०८२ मा राजपत्रमा सूचना प्रकाशित गर्दै एक पटकमा तीन करोड रुपैयाँभन्दा बढीको घरजग्गा कारोबार फर्म वा कम्पनीमार्फत मात्र गर्नुपर्ने व्यवस्था लागू गरेको हो । मालपोत ऐन, २०३४ मा उल्लेखित इजाजतपत्रसम्बन्धी व्यवस्थालाई प्रभावकारी रूपमा कार्यान्वयन गर्न खोजिएको सरकारको दाबी छ ।

उच्च मूल्यको घरजग्गा कारोबार लामो समयदेखि अनौपचारिकता, वास्तविक मूल्यभन्दा कम घोषणा, कर छल र कालोधनको प्रयोगसँग जोडिँदै आएको छ । व्यक्तिगत नाममा हुने ठूला कारोबारले राजस्व चुहावट बढाएको निष्कर्षसहित सरकारले अब कम्पनीमार्फत कारोबार अनिवार्य गरेर अभिलेखीकरण, कर दायित्व र वित्तीय अनुशासन कडा बनाउन खोजेको हो ।

भूमि व्यवस्था मन्त्रालयका अधिकारीहरूका अनुसार इजाजत प्राप्त कम्पनीहरू कर प्रणालीमा आबद्ध हुने, लेखापरीक्षण अनिवार्य हुने र कारोबारको स्पष्ट ट्र्याकिङ सम्भव हुने भएकाले यसले दीर्घकालमा बजार सुधार्नेछ । ‘घरजग्गा बजारलाई व्यवस्थित नगरी अर्थतन्त्रलाई स्थायित्व दिन सकिँदैन,’ मन्त्रालयका एक अधिकारी भन्छन्, ‘यो व्यवस्था त्यसतर्फको आधारभूत कदम हो ।’

लाइसेन्स शुल्क र मापदण्ड

नयाँ व्यवस्थाअनुसार कम्पनी रजिष्ट्रार कार्यालयमा दर्ता भई कर दायित्व पूरा गरेका कम्पनी मात्र इजाजतका लागि योग्य हुनेछन् । कारोबार क्षमताअनुसार इजाजत शुल्क तोकिएको छ । पाँच करोड रुपैयाँसम्म कारोबार गर्ने कम्पनीले पाँच लाख रुपैयाँ र १० करोड रुपैयाँभन्दा बढीको कारोबार गर्ने कम्पनीले १० लाख रुपैयाँ इजाजत शुल्क तिर्नुपर्ने व्यवस्था गरिएको छ ।

यसले साना दलालभन्दा संगठित, पूँजीयुक्त र उत्तरदायी कम्पनीलाई प्रोत्साहन गर्ने सरकारको उद्देश्य देखिन्छ । तर, घरजग्गा व्यवसायीहरू भने यो शुल्क र कागजी प्रक्रिया सबैका लागि सहज नहुने बताउँछन् । ‘बजार आफैं सुस्त छ, यस्तो बेला थप लागत र प्रक्रिया थोपर्नु व्यवहारिक हो कि होइन, पुनर्विचार हुनुपर्छ,’ एक व्यवसायीको भनाइ छ ।

मंसिरमा एकाएक बढ्यो कारोबार, संयोग कि संकेतरु

नयाँ नियमनको तयारीकै बीच मंसिर महिनामा घरजग्गा कारोबारमा उल्लेख्य वृद्धि देखिएको छ । भूमि व्यवस्था तथा अभिलेख विभागका अनुसार चालु आर्थिक वर्ष २०८२–८३ को मंसिरमा देशभर ५१ हजार ६ सय ३२ वटा घरजग्गा कारोबार भएका छन्, जुन कात्तिकको तुलनामा ८२ प्रतिशतले बढी हो । यो संख्या चालु आवकै अहिलेसम्मकै उच्च हो ।

कारोबार बढेसँगै राजस्व संकलन पनि उकालो लागेको छ । मंसिर महिनामा मात्रै घरजग्गा कारोबारबाट ४ अर्ब ८४ करोड रुपैयाँ राजस्व संकलन भएको छ, जबकि कात्तिकमा २ अर्ब ७४ करोड रुपैयाँ मात्र उठेको थियो । गत वर्षको मंसिरसँग तुलना गर्दा पनि कारोबार १९ प्रतिशतले बढेको देखिन्छ ।तर, अर्थविद्हरू यसलाई दीर्घकालीन सुधारको संकेत मान्न हतार गर्न नहुने बताउँछन् । उनीहरूका अनुसार मंसिरदेखि घरजग्गा कारोबारको परम्परागत ‘सिजन’ सुरु हुने, जग्गाको कित्ताकाट अस्थायी रूपमा खुला हुनु र नयाँ नियम लागू हुनुअघि धेरैले कारोबार छिटो टुंग्याउन खोज्नुले एकैपटक वृद्धि देखिएको हो ।

समग्र अर्थतन्त्रसँग जोडिएको घरजग्गा बजार

यद्यपि मंसिरमा देखिएको सुधार उत्साहजनक देखिए पनि समग्र तस्वीर भने अझै फिक्का छ । चालु आर्थिक वर्षको साउनदेखि मंसिरसम्म घरजग्गा कारोबारबाट संकलित कुल राजस्व १६ अर्ब ७५ करोड रुपैयाँ पुगेको छ, जुन गत वर्षको सोही अवधिको तुलनामा मात्र करिब एक प्रतिशतले बढी हो । लिखत पारितको संख्या पनि ०।८८ प्रतिशतले मात्र बढेको छ ।

यसले देखाउँछ कि एक महिनाको उच्च कारोबारले दीर्घकालीन सुस्तता हटाएको छैन । कोभिडपछि देखिएको आर्थिक मन्दी, बैंक कर्जाको चाप, लगानीमा अनिश्चितता र जग्गाको मूल्य घट्दो क्रममा हुनु घरजग्गा बजारको प्रमुख समस्या बनेका छन् ।

विगतमा सबैभन्दा सुरक्षित र छिटो प्रतिफल दिने लगानीका रूपमा हेरिने घरजग्गा क्षेत्र अहिले जोखिमयुक्त बन्दै गएको व्यवसायीहरू स्वीकार्छन् । ‘पहिले पाँच वर्षमै दोब्बर हुने जग्गा अहिले बेच्दा घाटा हुने अवस्था छ,’ एक लगानीकर्ताको भनाइ छ ।

सरकारको नयाँ लाइसेन्स प्रणालीले दीर्घकालमा बजारलाई सफा र व्यवस्थित बनाउने अपेक्षा गरिएको छ । कम्पनीमार्फत कारोबार हुँदा वास्तविक मूल्य लुकाउने, कर छल्ने र अवैध पूँजी प्रयोग गर्ने सम्भावना घट्ने सरकारको विश्वास छ । यसले राज्यको राजस्व बढाउनुका साथै वित्तीय प्रणालीमा विश्वास पनि बढाउने तर्क अघि सारिएको छ ।

तर, तत्कालीन प्रभावका हिसाबले भने यसको नकारात्मक असर पनि पर्न सक्ने विश्लेषण भइरहेको छ । उच्च मूल्यका घरजग्गा कारोबार गर्ने सीमित वर्गले अब थप झन्झट र लागत व्यहोर्नुपर्ने भएपछि कारोबार घट्ने जोखिम देखिन्छ । अर्थतन्त्र अझै चलायमान नभएको अवस्थामा कडाइले बजारलाई झनै खुम्च्याउने हो कि भन्ने चिन्ता व्यवसायी र विश्लेषक दुवैमा छ । (राजधानी दैनिकबाट)